Хората, които планират да купят апартамент, са разделени на два лагера: някои твърдят, че е необходимо да се купи жилище от ново строителство,
други са по-склонни към жилища, които са от старо строителство. Нека да поговорим за плюсовете и минусите на двата варианта
ПОТРЕБЛЕНИЕ И ЦЕНИ
За начало - за пазарната ситуация
Недвижими имоти - Ново строителство. През изминалата 2019 г. ръстът на цената беше 3-8%. Според прогнозите на брокерите, през настоящата година търсенето на нови сгради ще остане на нивото от миналата година, а ако цените се повишат, няма да са значителни.
В същото време броят на проектите на нови жилищни комплекси от строителя през 2019 г. намалява значително, а през 2020 г. те ще станат още по-малко. И банките, и разработчиците се учат да работят в нови условия, измислят нови схеми, усвояват се в нови пазарни условия. Тъй като не се очаква бум при покупка, разработчиците може да се наложи да примамват купувачите с отстъпки. Миналата година те са средно 3-5%, а тази година могат да нараснат до 7-10%.
Разбира се, има регионални особености. Например рязкото увеличение на цените във Варна продължава и в същото време въвеждането в експлоатация на нови жилища значително е намаляло през последните две години. В същото време във София продължава да води по брой на хората, които се местят там за постоянно пребиваване. Това означава, че търсенето и цените ще растат много по-бързо, отколкото в страната като цяло.
Същата ситуация е в определени райони на непосредствените предградия. Откриването на новите Софийски метростанции ще увеличи броя на потенциалните купувачи и всеки от тях се интересува от близостта на новата сграда до метростанция. Съответно цените в тези жилища, които са на пешеходно разстояние от гарите, са нараснали с около 7-8% . Тъй като през следващите години се планира да се отворят още 1 линия, тази тенденция ще продължи и в други райони на София.
Друга тенденция, която вероятно ще продължи през 2020 г., е увеличаването на предлагането на апартаменти с готови довършителни работи. През последните години те са в голямо търсене и дори там вече се е наложило търсене на напълно обзаведени апартаменти. Това се дължи на факта, че апартаментите, които са напълно готови за живеене, могат не само да избегнат допълнителната караница, свързана с ремонта, но и да включат в ипотека разходите за декорация и мебели.
Въпреки факта, че делът на класическите студия, популярни по време на кризата през последните 1,5 години, е намалял от 23,2% на 17,3%, днес най-необичайната тенденция е предлагането на микроформати, т.е. апартаменти с обща площ от 20 до 25 квадратни метра , Може би това ще стане причината за раждането на нова концепция на Българския пазар за недвижими имоти - където освен жилищни помещения ще се планира общо пространство и зони за съвместни развлекателни дейности.
Старо строителство на недвижими имоти. През 2020 г. тук ще действат както факторите, причиняващи увеличение на цените, така и тези, които ще доведат до тяхното намаляване. Тези фактори ще могат да се балансират помежду си.
Първо, покупателната способност на населението, която все още е ниска, няма да задържи повишаването на цените и не се очаква подобрение по този въпрос. Поне в следващите години. Второ, търсенето от старо строителство на недвижими имоти ще продължи да забавя икономическите класове на нови сгради.
Първо, продължаващата тенденция на преход на нови сгради към вторичния пазар ще спомогне за поддържане на нивото на цените за „вторичния“. Благодарение на това апартаментите в по-високите сгради от тези, които Българския жилищен фонд може да предложи, влизат във вторичните жилища. Това ще тласне цените нагоре. Второ, обемът на висококачествените вторични жилища, които се продават на достъпни цени, постепенно намалява.
Друг голям проблем, с който разработчиците ще се сблъскат в близко бъдеще, е промяна в правилата за получаване на разрешения за строеж. Въпреки факта, че разработчиците успяха да се „запасят“ с определен брой разрешителни, издадени съгласно старите правила, индустрията може скоро да се сблъска с проблема за получаване на нови. Тъй като процесът на одобрение на един проект е много продължителен, от година до няколко години, с такава скорост до 2024 г., разработчиците ще могат да започнат изграждането само на съоръжения, проектирани според новите правила, вместо да наемат 120 милиона "квадрата" годишно. Разбира се, това ще доведе до още по-голямо увеличение на цените на новите сгради и тогава балансът на цените между нови и вторични жилища ще се промени отново.
Ако по никакъв начин не можете да решите какво предпочитате - нова или вторична сграда, трябва внимателно да проучите всички предимства и на двете.
НОВИ СГРАДИ . Апартаментите в новите къщи са по-просторни, площта на кухнята е увеличена, високи тавани, нови просторни асансьори: товарни и пътнически. Освен това в новите сгради има апартаменти на "безплатно планиране", където няма вградени вътрешни стени, така че става възможно да планирате пространството за вашите нужди.
Апартамент в нова къща в началните етапи на строителството е по-евтин от вторичния пазар. Но трябва да разберете, че имате възможност да изчакате, докато къщата бъде построена.
Ако няма време - има много нови сгради готови, вече с ключове. Все повече и повече нови апартаменти се продават с готови ремонти, можете да изберете финала от предприемача по ваш вкус. Днес е идеалното време за купувача, изборът на нови сгради е огромен.
Все по-често се изграждат нови сгради като квартали на повишен комфорт. И това не се отнася само за апартаментите. Много жилищни комплекси, особено големи, се гордеят не само с озеленени и оградени площи с уютни дворове, оборудвани с детски, спортни площадки и зони за отдих, но и с отлично планирана инфраструктура: детски градини и училища, магазини, кафенета и ресторанти, клиники, спортни клубове.
Освен това в новите квартали са решени проблеми с паркирането на автомобили, често има подземен паркинг в къщите, когато можете да слезете до асансьора до топъл подземен гараж директно от асансьора или са осигурени многостепенни паркоместа.
Нямате причина да се съмнявате в законната чистота на вашия бъдещ апартамент.
Купувайки апартамент, в който никой не е живял, вие не получавате чужда енергия „в товар“. За много хора това е важно.
И накрая, важен въпрос са съседите. Малко вероятно е недобросъвестно маргинално лице да си позволи апартамент или тези, които планират да превърнат имуществото си в общежитие за работници мигранти.
„ВТОРИЧЕН“ . Основното предимство на вторичното е, че можете веднага да влезете и да живеете в него. Не е необходимо да прекарвате няколко години в очакване на строителството на къщата, ако новата сграда е закупена на етапа на разкопката. Няма нужда да изграждате стени, да провеждате електрическо окабеляване, да инсталирате ВиК, врати и прозорци, подови настилки. Можете да направите лесно преустройство.
Друг голям плюс е, че и вашите съседи няма да направят това. Поне всички заедно. Вие сте в дома си, най-вероятно ще бъдете единственият новодошъл. В новата сграда, на около 5 години, съседите ще преминат ремонтни работи, така че трябва да сте подготвени за шум. Много често хората, които са закупили апартаменти в нова сграда без довършителни работи, са принудени да продават нови жилища и да се изнесат, защото не могат да издържат на много години ремонти от своите съседи.
Времето ни позволява да идентифицираме всички недостатъци на строителството. Купувайки сравнително млад „вторичен“, можете да сте сигурни, че къщата няма да се спука и няма да „плава“ след няколко години, както понякога се случва с новите сгради.
Купувачите на вторичния пазар имат много по-голям избор на място на пребиваване. И не нови квартали „някъде далеч“, а стари, заселени райони с добра инфраструктура, транспортна достъпност и стари високи дървета.
